Les étapes de la création d'une SCI
La création d’une SCI passe par plusieurs étapes successives.
La rédaction et la signature des statuts
Dans un premier temps, les futurs associés se réunissent afin de rédiger et signer les statuts. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI, leur rédaction mérite donc une attention particulière.
Ils doivent au minimum préciser (article 1835 du Code civil) :
- la forme juridique
- l’objet social
- la dénomination
- le siège social
- le capital social
- la durée
- les apports de chaque associé
- et les modalités de fonctionnement de la SCI.
Il est possible, et même recommandé, d’ajouter des clauses supplémentaires et d’aménager les règles de principe afin que les statuts soient parfaitement adaptés à la situation des associés.
Le dépôt du capital social
Il n’est pas obligatoire de procéder au dépôt et à la libération du capital social lors de la création de la SCI.
Attention cependant si vous optez pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, vous ne pourrez pas bénéficier du taux réduit de l’IS de 15% (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) si le capital social n’est pas entièrement libéré par les associés !
La publication d'une annonce légale
Lorsque les statuts sont signés, le gérant fait publier un avis constitutif dans un journal d’annonces légales dans le même département que celui du siège social. Il peut s’agir d’un journal papier ou en ligne.
Cette annonce doit obligatoirement mentionner (article R. 210-4 du Code de commerce) :
- la dénomination sociale (et le sigle le cas échéant)
- la forme juridique (SCI)
- l’objet social (indiqué sommairement)
- le montant du capital
- la durée
- le siège social
- la ville d’immatriculation au RCS
- l’identité des gérants (nom, prénom et domicile pour une personne physique – dénomination et siège pour une personne morale)
- l’identité des CAC s’il en est nommé.
Si la SCI est à capital variable, l’annonce légale doit l’indiquer et préciser le montant en dessous duquel le capital ne peut être réduit.
Le dépôt sur le Guichet Unique
La dernière étape consiste à déposer une demande d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, qui doit obligatoirement être effectuée sur le Guichet Unique depuis le 1er janvier 2023.
Le greffier du Tribunal de Commerce étudie ensuite le dossier et délivre l’extrait KBIS de la SCI sous une semaine environ si le dossier est complet.
Cela officialise la création de la SCI, ce qui lui permet de fonctionner normalement (et notamment de souscrire un emprunt et acquérir son premier bien immobilier).
SCI et emprunt bancaire
Lorsqu'une SCI est créée pour acheter un bien immobilier financé par un crédit, il est recommandé de transmettre aux banques un projet de statuts et d'attendre l'accord de financement avant d'immatriculer la SCI. Cela évite de se retrouver avec une SCI inutile (et couteuse) si aucune banque n'accepte de financer le projet.
Toutes les dépenses effectuées pour le compte de la SCI et les engagements pris par les associés fondateurs avant l’immatriculation de la société (signature d’un compromis, etc.) pourront être repris par la société comme si elle les avait effectués directement à condition qu’ils soient récapitulés dans un état annexé aux statuts constitutifs.
Téléchargez le guide pratique 2024
Dans ce guide entièrement gratuit vous retrouverez toutes les informations utiles et bonnes pratiques pour créer et immatriculer une SCI !
- Liste des documents obligatoires
- Récapitulatif des frais
- Procédure de dépôt sur le guichet unique illustrée par des captures d’écran
Documents obligatoires
Voici la liste des actes et pièces justificatives indispensables pour obtenir un dossier complet et éviter les rejets du Greffe
Documents relatifs à la Société
- Statuts datés, paraphés et signés par tous les associés (et le ou les gérants s’ils sont nommés dans les statuts)
- Avis constitutif publié dans un journal d’annonces légales dans le département du siège social
- Justificatif de l’adresse du siège social datant de moins de 3 mois
Documents relatifs à la Gérance
- Si la gérance n’est pas nommée dans les statuts : Procès-verbal de nomination du ou des premiers Gérant(s) signé par tous les associés
Pour chaque Gérant personne physique
- Pièce d’identité (copie certifiée conforme, datée et signée)
- Déclaration sur l’honneur de non condamnation et de filiation
Pour chaque Gérant personne morale
- Extrait Kbis datant de moins de 3 mois
Documents relatifs aux associés
Pour chaque associé personne physique
- Pièce d’identité (copie certifiée conforme, datée et signée)
Pour chaque associé personne morale
- Extrait Kbis datant de moins de 3 mois
En cas de nomination de Commissaire(s) aux comptes
- Justificatif d’inscription sur la liste officielle des CAC (si non publiée)
- Lettre d’acceptation de leur désignation
Documents relatifs au mandataire
- Procuration au nom du déposant pour effectuer les formalités
- Pièce d’identité (copie certifiée conforme, datée et signée) du déposant
Couts
La création d'une SCI nécessite de publier une annonce légale et de déposer une demande d'immatriculation au RCS. Ces frais étant désormais fixés forfaitairement par décret, leur montant est incompressible !
Procédure de dépôt sur le Guichet Unique
Lorsque tous les documents sont prêts, vous n’avez plus qu’à suivre la procédure étape par étape pour déposer une demande d'immatriculation de la SCI
Rubriques
- Ouvrez le site du Guichet unique et connectez vous avec vos identifiants
- Lorsque vous êtes connecté, cliquez sur Créer, modifier ou cesser une entreprise
- Cliquez ensuite sur Créer une entreprise
- Plusieurs menus déroulants successifs apparaissent, sélectionnez les propositions suivantes :
- « Quelle est la forme de l’entreprise que vous souhaitez créer ? » : Personne morale
- « Forme juridique de votre entreprise » : Société civile
- Dans les champs suivants, sélectionnez Société immobilière ou foncière puis Société civile immobilière (SCI)
- « Entreprise agricole » : Non
- « Filiale ou une sous filiale d’une entreprise agricole » : Non
- Puis cliquez sur Continuer
Identité de l’entreprise
- Commencez par indiquer un nom de brouillon (par exemple la dénomination de la Société + Constitution), cela servira uniquement à vous y retrouver parmi vos différentes formalités en cours
Sauvegarde automatique
Dès lors que vous aurez indiqué un nom de brouillon, toutes vos modifications s'enregistreront automatiquement. Vous pourrez donc stopper la formalité à n'importe quelle étape et la reprendre à tout moment en vous rendant dans "Vos brouillons".
Dénomination
- Dans la case dénomination, indiquez le nom complet de la SCI à créer
Description de la personne morale
Complétez toutes les informations demandées :
- Décrivez l’objet social de manière succincte et exhaustive, tel qu’il figurera sur l’extrait KBIS
- Indiquez la durée de vie de la SCI
- Remplissez la date de clôture
- Précisez en quelle année est clôturé le premier exercice
- Indiquez le montant du capital social
- Choisissez « euro » dans le menu déroulant
Pour toutes les autres cases cochez « non » sauf si la SCI est concernée.
Structure de l’entreprise
- « Domiciliation provisoire au domicile du représentant légal » : cochez « oui » si le siège social est temporairement fixé chez l’un des gérants
- « Recours à une société de domiciliation d’entreprises » : cochez « oui » si la SCI a conclu un contrat avec une société de domiciliation pour fixer son siège social, et précisez le SIREN et la dénomination sociale de la société domiciliataire
- « L’entreprise est-elle créée sans exercer d’activité ? » : cochez « oui » si la mise en activité de la SCI sera effectuée ultérieurement (attention, cela engendrera des frais supplémentaires de mise en activité)
- « L’établissement principal est-il fixé à la même adresse que celle du siège ? » : cochez « non » uniquement si le siège social et l’établissement principal sont distincts
Nom de domaine
- Si la société a un site internet, vous pouvez l’indiquer dans le cadre « nom de domaine »
- Puis cliquez sur Étape suivante
Publications légales
Vous devez publier une annonce légale dans le même département que celui du siège social. Si ce n’est pas encore fait, vous pouvez quitter la formalité et la reprendre plus tard, un brouillon sera automatiquement enregistré.
- Remplissez les informations relatives à l’annonce légale que vous avez publiée : la date de publication et le journal d’annonces légales choisi
- Si l’annonce légale est publiée sur un support web, vous pouvez ajouter le lien de la publication mais ce n’est pas obligatoire (cela n’entrainera pas un rejet de votre dossier)
- Puis cliquez sur Étape suivante
Composition
Vous devez remplir les informations personnelles relatives à chaque gérant, ainsi qu’à chaque associé (et aux éventuels Commissaires aux comptes). N’oubliez pas les associés car ceux-ci doivent figurer sur l’extrait KBIS de la SCI.
- Cliquez sur Ajouter un représentant
Description du rôle
- Dans le menu déroulant, sélectionnez le rôle adéquat. Dans la majorité des cas vous aurez à choisir entre associé indéfiniment responsable, gérant ou gérant et associé indéfiniment responsable
- Précisez si la personne exerce une autre fonction dans la Société (dans la plupart des cas, vous pourrez cocher « non »)
- Puis indiquez s’il s’agit d’une personne morale ou d’une personne physique
Description de l'individu
- Remplissez toutes les informations personnelles obligatoires (indiquées par un « *« ) selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale :
- Si la personne que vous déclarez est une personne physique, précisez s’il est bénéficiaire effectif ou non
- Puis remplissez ses prénoms, nom (et éventuellement nom d’usage pour une personne mariée), sexe, date et lieu de naissance, nationalité et domicile
- Vous pouvez ajouter son adresse e-mail et numéro de téléphone, mais cela n’est pas obligatoire
- Si la personne que vous déclarez est une personne morale, remplissez son siège social, son numéro de SIREN, sa ville d’immatriculation, sa dénomination ainsi que sa forme sociale
- Cliquez ensuite sur Étape suivante puis Ajouter un représentant
- Répétez l’opération jusqu’à ce que vous ayez enregistré chaque gérant et/ou associé de la SCI
- Quand vous avez terminé, cliquez sur Étape suivante
Établissements
Informations générales
- Description de l’établissement : généralement il n’y aura ni Enseigne ni Nom commercial à indiquer pour une SCI
- Adresse de l’établissement : indiquez l’adresse de l’établissement principal de la SCI. Si l’établissement principal est identique au siège social, vous pouvez sélectionner l’adresse déjà saisie dans le menu déroulant
- Effectif salarié : généralement il n’y a pas de salarié dans une SCI, vous pourrez donc répondre « non » aux 2 questions (dans le cas contraire il faudra préciser le nombre de salariés embauchés)
- Puis cliquez sur Étape suivante
Activités
- Cliquez sur Ajouter une activité
- Remplissez toutes les informations relatives à l’activité principale de la SCI. Soyez le plus exhaustif possible car c’est ce qui figurera sur l’extrait KBIS : la SCI ne pourra accomplir que les opérations qui ont été mentionnées ici (attention, il n’est pas possible d’indiquer des activités qui ne figurent pas dans l’objet social tel que décrit dans la 1ère rubrique « Identité de l’entreprise »)
- Vous devez ensuite catégoriser cette activité, cela permettra à l’INSEE de définir le code APE (ou code NAF) de la SCI :
- Catégorisation 1 : Activités de services
- Catégorisation 2 : Location
- Catégorisation 3 : Locations de biens immobiliers
- Catégorisation 4 : faites défiler le menu déroulant pour déterminer ce qui correspond au mieux à l’activité principale de la SCI. Dans la plupart des cas il s’agira de la « location de terrains et autres biens immobiliers loués nus – à titre non professionnel »
- Puis cliquez sur Étape suivante
- Si la SCI a d’autres activités en plus de l’activité principale ajoutez les en suivant la même procédure. Il est important de découper les activités par type pour éviter les rejets de dossier.
- Quand vous avez terminé d’enregistrer toutes les activités, cliquez sur Étape suivante
Nom de domaine internet
- Si l’établissement a un site internet, vous pouvez l’indiquer ici
- Puis cliquez sur Étape suivante
Bénéficiaires effectifs
Toute personne physique détenant, directement ou indirectement, plus de 25% du capital et/ou des droits de vote doit être déclarée en tant que bénéficiaire effectif de la SCI. Si aucune personne ne remplit ces conditions, il s’agit du gérant.
- Si lorsque vous avez rempli les informations de chaque gérant et associé (à l’étape « composition ») vous avez coché que cette personne était bénéficiaire effectif, celle-ci apparaitra automatiquement dans la rubrique des bénéficiaires effectifs
- Dans ce cas cliquez sur le nom de chaque bénéficiaire effectif et remplissez les informations manquantes
- Puis cliquez sur Étape suivante
- Si vous avez d’autres bénéficiaires effectifs à déclarer, vous pouvez les ajouter en cliquant sur Ajouter un bénéficiaire effectif
- Lorsque vous avez déclaré tous les bénéficiaires effectifs, cliquez sur Étape suivante
Options fiscales
Vous n’avez plus qu’à remplir les informations relatives au régime fiscal de la SCI selon ce qui a été décidé avec les associés.
- Lorsque vous avez terminé, cliquez sur Étape suivante
Pièces jointes
Toutes les pièces jointes doivent être transmises au format PDF. Si une pièce obligatoire n’apparait pas automatiquement, vous pouvez l’ajouter en cliquant sur « + Ajouter des pièces jointes » en bas à droite.
Informations générales
- Téléchargez les statuts signés par tous les associés dans le cadre « statuts, paraphé, daté et signé »
- Ajoutez le justificatif de siège social datant de moins de 3 mois dans le cadre « pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux »
Publications légales
- Téléchargez l’attestation de parution de l’avis constitutif (annonce publiée mais non parue) ou la copie de l’insertion de l’annonce (annonce déjà parue) dans le cadre correspondant. Dès lors que vous aurez téléchargé l’un des deux justificatifs il n’est plus nécessaire de fournir l’autre.
Composition
Dans la rubrique « Composition » doit apparaitre un cadre pour chaque associé et/ou gérant, ainsi que chaque Commissaire aux comptes s’il en a été nommé
Gérant (ou Gérant et associé indéfiniment responsable)
- Pour chaque gérant personne physique :
- Sélectionnez le type de pièce d’identité puis téléchargez la (elle doit être certifiée conforme, datée et signée par la personne concernée)
- Téléchargez ensuite sa déclaration sur l’honneur de non condamnation et de filiation (faisant apparaitre le nom et prénom de naissance de ses parents)
- Pour chaque gérant personne morale : Téléchargez un extrait Kbis datant de moins de 3 mois
Associé indéfiniment responsable
- Pour chaque associé personne physique : téléchargez sa pièce d’identité (qui doit être certifiée conforme, datée et signée par lui)
- Pour chaque associé personne morale : téléchargez son extrait Kbis datant de moins de 3 mois
Commissaire aux comptes (s’il en a été nommé)
Pour chaque C.A.C. :
- Téléchargez la lettre d’acceptation de la mission
- Et, si la liste n’a pas encore été publiée, ajoutez un justificatif de l’inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes
Représentant ou mandataire
Uniquement si la personne déposant la formalité n’est pas un représentant légal
- Ajoutez la procuration signée par la Gérance qui doit expressément mentionner votre nom en tant que mandataire pour effectuer les formalités de création de la SCI
- Puis sélectionnez le type de pièce et ajoutez votre pièce d’identité, certifiée conforme, datée et signée par vous
Pièces supplémentaires
- Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, cliquez sur Ajouter des pièces jointes
- Dans le menu déroulant, sélectionnez Copie des actes de nomination des membres de organes de gestion…
- Puis téléchargez le procès-verbal de nomination du ou des premiers gérants, qui doit être signé par tous les associés
- Lorsque vous avez téléchargé toutes les pièces obligatoires, cliquez sur Valider les pièces jointes
Observations et correspondance
- Si vous avez une remarque particulière à adresser au Greffe, indiquez la dans le champ « observations »
- Cochez Non à la question Je consens à la mise à disposition de mes données personnelles pour éviter le démarchage commercial
- Si vous souhaitez que les originaux (extrait KBIS, certificat de dépôt, facture du Greffe, etc.) soient envoyés ailleurs qu’au siège social, vous pouvez indiquer une adresse de correspondance
- Puis cliquez sur Étape suivante
Récapitulatif
- Le récapitulatif indique l’organisme qui traitera la formalité (c’est-à-dire le Greffe du tribunal de commerce où sera immatriculée la société)
- Vérifiez que vous n’avez pas fait d’erreur de saisie et que toutes les informations sont correctes, puis cliquez sur Valider le dossier
- Cliquez ensuite sur Signer la formalité en bas à droite
- Téléchargez les synthèses et vérifiez que toutes les informations sont exactes. Si vous constatez une erreur, vous pouvez la corriger en cliquant sur Revenir à mon brouillon
- Lorsque tout vous semble correct, cochez la case Je confirme que les informations de la formalité sont exactes, puis cliquez sur Signer la demande de création
- Cliquez ensuite sur Passer au paiement
- Pour finir, procédez au paiement par carte bancaire ou via votre compte INPI professionnel
- Vous n’avez plus qu’à attendre que l’INPI transmette votre demande d’immatriculation aux différents organismes (INSEE, Greffe du tribunal de commerce…) pour validation de votre dossier. Il faut généralement attendre environ une semaine pour obtenir l’extrait KBIS de la SCI.
Et ensuite ?
Une fois le numéro SIRET attribué et l’extrait Kbis reçu, pensez :
- à ouvrir le registre d’assemblées générales de la SCI,
- formuler les éventuelles options IS et TVA !
Besoin d’aide ?
Si vous souhaitez gagner du temps, notre équipe se fera un plaisir d’effectuer pour vous la formalité auprès du Guichet Unique !
Questions fréquentes
Quelles mentions sont obligatoires dans l’annonce légale ?
L’avis constitutif doit contenir les informations suivantes (article R210-4 du Code de commerce) :
- Dénomination sociale (et le cas échéant, le sigle)
- Forme sociale (SCI)
- Objet social (résumé exhaustif)
- Montant du capital (et, si concerné, l’indication « à capial variable » suivi du montant minimum du capital)
- Durée de vie de la société
- Adresse du siège social
- Greffe dans lequel sera immatriculée la société
- Identité (nom, prénom et domicile pour une personne physique – dénomination, forme et siège social pour une personne morale) des gérants et éventuels C.A.C.
L’annonce légale de constitution de SCI n’a pas à mentionner l’identité des associés.
Quand publier l’annonce légale ?
La demande de publication de l’annonce légale doit être effectuée avant la demande d’immatriculation sur le Guichet Unique puisqu’il s’agit d’une pièce obligatoire.
Cependant il n’est pas nécessaire d’attendre que l’annonce soit effectivement parue : vous pouvez fournir au Greffe l’attestation de parution de l’annonce, faisant mention de la date de publication à venir et du nom du journal d’annonces légales.
Quels justificatifs d’adresse sont acceptés par le Greffe ?
Différents justificatifs pour le siège social sont possibles :
- Un bail commercial daté et signé
- Un contrat de domiciliation daté et signé
- Le dernier avis de taxe foncière ou une facture d’électricité, de gaz, d’eau ou d’accès internet mentionnant un « lieu de consommation » (accompagné d’une autorisation de domiciliation si la pièce n’est pas au nom de la société).
L’adresse figurant sur le justificatif doit être identique à celle du siège social.
Le Gérant doit-il obligatoirement être nommé dans les statuts ?
Le(s) premier(s) gérant(s) peut être nommé dans les statuts (« gérant statutaire ») ou dans un procès-verbal à part (« gérant non statutaire »), ce qui permet de limiter les frais en cas de changement de gérant puisqu’il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les statuts.
Qui apparaît sur le Kbis d’une SCI ?
Les gérants, tous les associés et les éventuels Commissaires aux comptes sont mentionnés sur le Kbis de la SCI.
Lorsque les parts sociales sont démembrées, seul le nu-propriétaire est mentionné, l’usufruitier n’ayant pas la qualité d’associé.
Quelles pièces d’identité sont admises par le Greffe ?
Sont admises comme pièce d’identité :
- Une copie de la carte d’identité (recto/verso) ou du passeport en cours de validité
- Un extrait d’acte de naissance datant de moins de 3 mois (à demander auprès de la mairie du lieu de naissance)
- Pour les étrangers : une copie de la carte de séjour (recto/verso) en cours de validité
Comment se procurer un extrait Kbis récent ?
Si vous n’avez pas d’extrait Kbis datant de moins de 3 mois, vous pouvez en commander un sur le site Infogreffe (cout : 3,37€ TTC). Le dirigeant peut également en obtenir un gratuitement sur le site Monideum.