La « Société Civile Immobilière », également désignée par les initiales « S.C.I. », est une société civile ayant un objet immobilier. Elle permet donc à plusieurs personnes, ayant ou non un lien de parenté, de s’associer afin d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Voyons plus précisément les règles de fonctionnement d’une SCI qui sont prévues par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil et les dispositions du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.
L'activité de la SCI
La SCI a, comme son nom l’indique, une activité civile. Son objet social doit donc être rédigé en conséquence. Il s’agira généralement de l’acquisition et de la mise en location de biens immobiliers non meublés.
L'acquisition de tous biens et droits immobiliers, bâtis ou non bâtis, en vue de leur location sous toutes ses formes, principalement à usage d'habitation nue ; L'administration, la gestion et l'exploitation desdits biens immobiliers ; La réalisation de tous travaux d'amélioration, de rénovation, de construction, de réhabilitation, ou de transformation des biens immobiliers, ainsi que toutes opérations d'entretien nécessaires à la conservation desdits biens ; L'obtention de toutes ouvertures de crédit, prêts et facilités de caisse, avec ou sans garanties hypothécaires, nécessaires à la réalisation de l'objet social.
Elle peut, à titre accessoire, réaliser des opérations commerciales (par exemple revendre un immeuble qu’elle ne souhaite plus louer). En revanche, une SCI ne doit pas être créée dans le but spécifique d’acheter et revendre des biens immobiliers ; dans ce cas il faudra opter pour une société commerciale (SAS, SARL…).
SCI et vente d'un immeuble
Si l'objet social ne mentionne pas la cession des biens, le gérant ne pourra pas valablement céder l'immeuble de la SCI.
Le capital social de la SCI
Lors de la constitution de la SCI les associés effectuent des apports. La valeur de ces apports détermine le montant du capital social et les droits de chaque associé (droit aux bénéfices, droit de vote, etc.).
En effet, les droits des associés de la SCI sont proportionnels à leur participation dans le capital social, ce qui signifie qu’un associé qui a apporté 60% du capital aura droit à 60% des bénéfices et un droit de vote de 60%.
Les apports de chaque associé doivent être détaillés et les parts sociales attribuées en contrepartie doivent être clairement indiqués dans les statuts de la SCI. L’identité des associés de la SCI est donc connue, ils doivent par ailleurs être mentionnés sur le KBIS.
Il peut s’agir d’apports en numéraire (une somme d’argent) ou d’apports en nature (un immeuble, etc.). La loi n’impose pas de capital social minimal, il est donc possible de créer une SCI avec un capital de 1€.
Dès lors qu’un associé fait l’apport d’un immeuble les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire et être enregistrés.
Références : Article 1843-2 du Code civil
Les associés de SCI
La présence d'au moins 2 associés
La SCI doit être constituée d’au moins deux associés. Il est impossible de créer une SCI avec un seul associé. Si vous souhaitez créer une société à associé unique il faudra donc vous tourner vers la SASU ou l’EURL.
En cours de vie sociale, la SCI peut devenir à associé unique suite à une cession de parts par exemple. Mais cette situation doit rester temporaire dans la mesure où tout intéressé peut demander la dissolution de la SCI si la situation n’est pas régularisée au bout d’un an.
En revanche, il n’existe pas de nombre maximum d’associés. En pratique, le nombre d’associé demeure généralement limité puisqu’il s’agit très souvent de sociétés familiales ou entre amis.
Les associés de SCI n’ont pas la qualité de commerçant. Dès lors, toute personne de nationalité étrangère ou mineur non émancipé peut être associé d’une SCI.
Références : Article 1844-5 du Code civil
La responsabilité illimitée des associés
La responsabilité des associés de SCI est :
- Indéfinie (ou illimitée) : elle n’est pas plafonnée au montant de l’apport de l’associé. Le patrimoine personnel de l’associé n’est donc pas protégé.
- Subsidiaire : le créancier doit préalablement tenter d’obtenir le paiement auprès de la SCI, puis il pourra se retourner contre les associés.
- Conjointe : chaque associé doit assumer sa part de responsabilité. Un seul associé ne peut pas être tenu du paiement de la totalité de la dette, le créancier doit agir en paiement contre chacun des associés proportionnellement à leur participation dans le capital social.
Prenons un exemple. Une SCI a un capital de 1 000 €, qui a été apporté à 60% par l’associé A (soit 600€) et à 40% par l’associé B (soit 400€). Cette SCI a une dette de 10 000€.
S’il ne parvient pas à obtenir le paiement auprès de la SCI directement (responsabilité subsidiaire), le créancier pourra agir contre l’associé A pour obtenir le paiement de 6 000€, soit 60% de la dette, et contre l’associé B pour obtenir le paiement de 4 000€, soit 40% de la dette (responsabilité conjointe) sur leurs fonds personnels (responsabilité illimitée).
Les droits du conjoint ou partenaire de Pacs
L'associé marié sous le régime de la communauté
Lorsqu’un associé marié sous le régime de la communauté apporte des fonds ou un bien commun, son conjoint doit être informé de cet apport avant la signature des statuts.
Les statuts doivent par ailleurs mentionner l’accomplissement de cette information.
Son conjoint a alors le choix :
- Soit de revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts sociales,
- Soit de renoncer définitivement à cette qualité.
Il peut donner sa réponse à tout moment, même des années après la création de la SCI. C’est pourquoi, dans un soucis de sécurité juridique, il est recommandé de s’assurer d’obtenir la réponse du conjoint en amont de la signature des statuts.
Quoi qu’il en soit, les parts sociales reçues en contrepartie de l’apport de fonds ou de biens communs constituent un bien commun. Ce qui signifie que l’associé marié ne pourra pas les transmettre (cession, donation…) sans obtenir l’accord de son conjoint.
L'associé Pacsé sous le régime de l'indivision
L’associé pacsé sous le régime de l’indivision qui souhaite apporter des fonds ou un bien indivis, doit obtenir l’accord de son partenaire.
Les parts sociales reçues en contrepartie de son apport sont présumées indivises pour moitié, sauf si les statuts écartent expressément cette présomption.
Pour éviter toute confusion, il est recommandé de prévoir cela dès le départ dans les statuts. Il est par exemple possible d’indiquer dans les statuts que les parts seront la propriété exclusive du partenaire apporteur.
La gérance de la SCI
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, personne physique ou personne morale. Le gérant n’est pas nécessairement choisi parmi les associés, sauf si les statuts de la SCI imposent cette condition.
Le mandat de gérant est accessible aux personnes de nationalité étrangère, en revanche un mineur non émancipé ne peut pas être gérant.
Il est possible d’être gérant de plusieurs sociétés.
Lors de la constitution de la société, le ou les gérants sont nommés soit directement dans les statuts soit dans un procès-verbal séparé. Le gérant est en principe nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient une majorité différente.
L’identité du ou des gérants devra être mentionnée dans l’avis constitutif et figurer sur le KBIS de la SCI.
En cas de nomination d’un nouveau gérant en cours de vie sociale ou fin de mandat d’un gérant, une annonce légale doit être publiée et une formalité doit être déposée sur le guichet unique afin de mettre à jour le KBIS de la SCI.
Les décisions collectives des associés de SCI
Les décisions collectives sont prises en assemblée générale. Les statuts peuvent également autoriser le recours à la consultation par écrit ou la signature d’un acte par tous les associés.
Les associés doivent être convoqués aux assemblées générales, par lettre recommandée, au moins 15 jours à l’avance. L’associé qui n’aurait pas été convoqué dans les délais pourrait demander l’annulation des décisions de l’assemblée. Toutefois la convocation n’est pas nécessaire lorsque tous les associés sont présents ou représentés.
Il convient de distinguer les décisions ordinaires (dont l’assemblée annuelle d’approbation des comptes) et les décisions extraordinaires qui ont vocation à modifier les statuts de la SCI :
Les décisions collectives sont prises à l’unanimité ou à toute autre majorité prévue par les statuts.
Le démembrement des parts de SCI
Les associés ont le droit de participer et de voter à toutes les décisions collectives.
Leur vote est proportionnel à leur participation dans le capital. Cela signifie que si un associé détient 50% du capital, son vote pèsera à 50% dans la décision finale.
Lorsque des parts sont démembrées, le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le droit de participer à toutes les décisions.
Cependant seul l’un des deux peut voter selon le type de décision :
- Si la décision porte sur l’affectation du bénéfice : c’est l’usufruitier qui vote
- Pour toutes les autres décisions : c’est le nu propriétaire qui vote.
Il est cependant possible de restreindre statutairement ou extra-statutairement le droit de vote du nu-propriétaire.
Référence : Article 1844 du Code civil
La cession des parts de SCI
La cession de parts doit en principe être agréée à l’unanimité des associés, sauf lorsque les parts sont cédées à un ascendant ou descendant du cédant.
Les statuts peuvent aménager certains points :
- Il est possible de prévoir l’agrément à la majorité plutôt qu’à l’unanimité
- Pluôt que par les associés, l’agrément peut être donné par la gérance
- Les cessions entre associés ou au profit du conjoint de l’associé peuvent également être dispensées d’agrément
- L’agrément peut être imposé dans tous les cas (même entre ascendants-descendants)
En revanche, il est interdit de dispenser d’agrément les cessions à tout autre tiers.
Lorsque l’agrément est refusé, l’associé ne reste pas bloqué puisque la société doit lui proposer de faire acquérir ses parts par un autre associé ou un tiers, ou de les racheter en vue de les annuler.
En cas de cession de parts, une formalité modificative doit être déposée sur le guichet unique et l’acte de cession doit être enregistré.
La comptabilité de la SCI
Le ou les gérants doivent tenir une comptabilité rigoureuse. Si la SCI est soumise à l’IS, il est indispensable de faire appel à un expert-comptable.
Chaque année, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice, les associés doivent être convoqués et se réunir afin d’approuver ou non les comptes de l’exercice passé et de décider de l’affectation du résultat.
En revanche, contrairement aux sociétés commerciales, la SCI n’est pas tenue de publier ses comptes annuels auprès du Greffe du tribunal de commerce.
La fiscalité de la SCI
Il est important de se poser pour choisir le régime fiscal, chaque régime présentant des avantages et des inconvénients.
Le régime de l'IR (par défaut)
La SCI est par principe soumise au régime des sociétés de personnes (« régime de l’IR »), ce qui signifie que ce sont les associés qui assument personnellement l’imposition du résultat de la SCI proportionnellement à leur participation dans le capital.
En cas de revente de l’immeuble détenu par la SCI ce sont les associés qui devront payer l’imposition sur la plus-value après application des abattements pour durée de détention.
Référence : Article 8 du Code général des impôts
Le régime de l'IS (sur option)
Il est possible d‘opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), de sorte que c’est la SCI qui paie directement l’impôt sur les bénéfices. Le taux d’IS est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice (sous certaines conditions), et 25% au delà.
Ce régime peut être avantageux en ce que les associés n’ont pas d’impôt à payer. Cependant, s’ils souhaitent percevoir les revenus générés par la SCI ils devront procéder à une distribution de dividendes qui sera taxée à 30%.
En cas de revente de l’immeuble, la plus-value sera également soumise à l’IS avec un régime « défavorable » puisque les amortissements pratiqués devront être réintégrés et aucun abattement ne sera appliqué.
En cas d’option pour l’IS, il faudra envoyer un courrier d’option auprès du service des impôts de la SCI.
Référence : Article 206 du Code général des impôts
La fin de la SCI
La dissolution d’une SCI peut intervenir pour diverses raisons, et notamment pour achèvement de son objet social. C’est pourquoi il est recommandé de rédiger un objet social suffisamment large et de ne pas désigner un bien immobilier en particulier car si ce bien est vendu la SCI n’a plus lieu d’exister.
Les associés peuvent également décider de fermer la société. Cela passe par une procédure de dissolution-liquidation amiable qui est strictement encadrée.
En effet, la décision doit être prise en assemblée générale extraordinaire (AGE), qui nommera un liquidateur (généralement choisi parmi les gérants) chargé de vendre les biens immobiliers et de régler les dettes éventuelles de la SCI.
Une fois les dettes réglées, la trésorerie restante est répartie entre les associés, proportionnellement à leur participation dans le capital, et la SCI est radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette formalité met fin officiellement à l’existence juridique de la SCI.