La « Société Civile Immobilière », également désignée par les initiales « S.C.I. », est une société civile ayant un objet immobilier. Elle permet donc à plusieurs personnes, ayant ou non un lien de parenté, de s’associer afin d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Voyons plus précisément les règles de fonctionnement d’une SCI qui sont prévues par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil et les dispositions du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.
L'activité de la SCI
La Société civile immobilière a, comme son nom l’indique, une activité civile. Son objet social doit donc être rédigé en conséquence. Il s’agira généralement de l’acquisition et de la mise en location de biens immobiliers non meublés.
Elle peut, à titre accessoire, réaliser des opérations commerciales (par exemple revendre un immeuble qu’elle ne souhaite plus louer). En revanche, une SCI ne doit pas être créée dans le but spécifique d’acheter et revendre des biens immobiliers ; dans ce cas il faudra opter pour une société commerciale (SAS, SARL…).
Si l'objet social ne mentionne pas la cession des biens immobiliers, le gérant ne pourra pas valablement vendre un immeuble appartenant à la SCI.
Le capital social de la SCI
Lors de la création de la SCI, les associés effectuent des apports en numéraire (une somme d’argent), en nature (un immeuble, etc.) ou en industrie.
Ces apports permettent de déterminer :
- Le montant du capital social, qui correspond à la somme de tous les apports
- Les droits des associés, qui sont proportionnels à leurs apports (article 1843-2 du Code civil)
La loi n’imposant pas de capital social minimal, il est possible de créer une SCI avec un capital de 1€. Cependant un capital trop faible peut limiter la crédibilité de la société auprès des créanciers, et notamment de la banque.
Les statuts de la SCI doivent détailler les apports de chaque associé et indiquer le nombre de parts sociales qui leur est attribué en contrepartie. Les associés doivent également figurer sur l'extrait Kbis de la SCI, leur identité est donc connue de tous.
Les associés de SCI
La présence d'au moins 2 associés
La SCI doit être constituée d’au moins deux associés. Il est impossible de créer une SCI avec un seul associé. Si vous souhaitez créer une société à associé unique il faudra donc vous tourner vers la SASU ou l’EURL.
En cours de vie sociale, la SCI peut devenir à associé unique suite à une cession de parts par exemple. Mais cette situation doit rester temporaire dans la mesure où tout intéressé peut demander la dissolution de la SCI si la situation n’est pas régularisée au bout d’un an (article 1844-5 du Code civil).
En revanche, il n’existe pas de nombre maximum d’associés. En pratique, le nombre d’associé demeure généralement limité puisqu’il s’agit très souvent de sociétés familiales ou entre amis.
Les associés de SCI n’ont pas la qualité de commerçant. Dès lors, toute personne de nationalité étrangère ou mineur non émancipé peut être associé d’une SCI.
La responsabilité illimitée des associés
La responsabilité des associés de SCI est (articles 1857 et 1858 du Code civil) :
- Indéfinie (ou illimitée) : elle n’est pas plafonnée au montant de l’apport de l’associé. Le patrimoine personnel de l’associé n’est donc pas protégé.
- Subsidiaire : le créancier doit préalablement tenter d’obtenir le paiement auprès de la SCI, puis il pourra se retourner contre les associés.
- Conjointe : chaque associé doit assumer sa part de responsabilité. Un seul associé ne peut pas être tenu du paiement de la totalité de la dette, le créancier doit agir en paiement contre chacun des associés proportionnellement à leur participation dans le capital social.
Les droits du conjoint ou partenaire de Pacs
Lorsqu’un associé est marié sous un régime de communauté, il doit préalablement informer son conjoint en cas d’apport de biens communs ou d’acquisition de parts de SCI au moyen de biens communs. Les parts sociales qu’il reçoit constituent également un bien commun et son conjoint peut revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts (article 1832-2 du Code civil). En cas de cession ultérieure de ces parts, l’associé devra également obtenir l’accord de son conjoint (article 1424 du Code civil).
De même, lorsqu’un associé est pacsé sous le régime de l’indivision, il ne peut apporter un bien indivis sans l’accord de son partenaire. Les parts sociales reçues en contrepartie sont présumées indivises pour moitié, sauf si les statuts écartent expressément cette présomption.
La gérance de la SCI
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, personne physique ou personne morale. Le gérant n’est pas nécessairement choisi parmi les associés, sauf si les statuts imposent cette condition.
Le mandat de gérant est accessible aux personnes de nationalité étrangère, en revanche un mineur non émancipé ne peut pas être gérant.
Il est possible d’être gérant de plusieurs sociétés.
Lors de la constitution de la société, le ou les gérants sont nommés soit directement dans les statuts soit dans un procès-verbal séparé. Le gérant est en principe nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient une majorité différente (article 1846 du Code civil).
L’identité du ou des gérants devra être mentionnée dans l’avis constitutif et figurer sur le KBIS de la SCI.
En cas de nomination d’un nouveau gérant en cours de vie sociale ou fin de mandat d’un gérant, une annonce légale doit être publiée et une formalité doit être déposée sur le guichet unique afin de mettre à jour le KBIS de la SCI.
Les décisions collectives des associés de SCI
Les décisions collectives sont prises en assemblée générale. Les statuts peuvent également autoriser le recours à la consultation par écrit ou la signature d’un acte par tous les associés.
Les associés ont le droit de participer et de voter à toutes les décisions collectives. Ils doivent être convoqués aux assemblées générales, par lettre recommandée, au moins 15 jours à l’avance. L’associé qui n’aurait pas été convoqué dans les délais pourrait demander l’annulation des décisions de l’assemblée. Toutefois la convocation n’est pas nécessaire lorsque tous les associés sont présents ou représentés.
Il convient de distinguer les décisions ordinaires (dont l’assemblée annuelle d’approbation des comptes) et les décisions extraordinaires (qui ont vocation à modifier les statuts).
Les décisions sont prises à l’unanimité si les statuts ne prévoient pas d’autre majorité (articles 1836 et 1852 du Code civil).
Le droit de vote des associés est proportionnel à leur participation dans le capital (c’est-à-dire que si un associé détient 50% des parts, il détient 50% des voix).
Lorsque les parts sont démembrées, l’usufruitier vote uniquement sur la décision portant sur l’affectation du bénéfice, le nu propriétaire vote pour toutes les autres décisions, sauf si les statuts prévoient une autre répartition (article 1844 du Code civil).
La cession des parts de SCI
La cession de parts doit en principe être agréée à l’unanimité des associés, sauf lorsque les parts sont cédées à un ascendant ou descendant du cédant (article 1861 du Code civil).
Les statuts peuvent prévoir une majorité plus faible, dispenser d’agrément les cessions entre associés ou au conjoint, voire imposer l’agrément dans tous les cas.
Lorsque l’agrément est refusé, l’associé ne reste pas bloqué puisque la société doit lui proposer de faire acquérir ses parts par un autre associé ou un tiers, ou de les racheter en vue de les annuler (article 1862 du Code civil).
En cas de cession de parts, une formalité modificative doit être déposée sur le guichet unique et l’acte de cession doit être enregistré.
La comptabilité de la SCI
Le ou les gérants doivent tenir une comptabilité rigoureuse. Si la SCI est soumise à l’IS, il est indispensable de faire appel à un expert-comptable.
Chaque année, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice, les associés doivent être convoqués et se réunir afin d’approuver ou non les comptes de l’exercice passé et de décider de l’affectation du résultat.
En revanche, contrairement aux sociétés commerciales, la SCI n’est pas tenue de publier ses comptes annuels auprès du Greffe du tribunal de commerce.
La fiscalité de la SCI
Il est important de se poser pour choisir le régime fiscal, chaque régime présentant des avantages et des inconvénients.
Le régime de l'IR (par défaut)
La SCI est par principe soumise au régime des sociétés de personnes (« régime de l’IR »), ce qui signifie que les associés assument personnellement l’imposition du résultat de la SCI proportionnellement à leur participation dans le capital (article 8 du Code général des impôts).
En cas de revente de l’immeuble détenu par la SCI les associés devront payer l’imposition sur la plus-value après application des abattements pour durée de détention.
Le régime de l'IS (sur option)
Il est possible d‘opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), de sorte que la SCI paie directement l’impôt sur les bénéfices (article 206 du Code général des impôts).
Le taux d’IS est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice (sous certaines conditions), et 25% au delà.
Ce régime peut être avantageux en ce que les associés n’ont pas d’impôt à payer. Cependant, s’ils souhaitent percevoir les revenus générés par la SCI ils devront procéder à une distribution de dividendes qui sera taxée à 30%.
En cas de revente de l’immeuble, la plus-value sera également soumise à l’IS avec un régime « défavorable » puisque les amortissements pratiqués devront être réintégrés et aucun abattement ne sera appliqué.
En cas d’option pour l’IS, il faudra envoyer un courrier d’option auprès du service des impôts de la SCI.
La fin de la SCI
La dissolution d’une SCI peut intervenir pour diverses raisons, et notamment pour achèvement de son objet social (article 1844-7 du Code civil). C’est pourquoi il est recommandé de rédiger un objet social suffisamment large et de ne pas désigner un bien immobilier en particulier car si ce bien est vendu la SCI n’a plus lieu d’exister.
Les associés peuvent également décider de fermer la société. Cela passe par une procédure de dissolution-liquidation amiable qui est strictement encadrée.
En effet, la décision doit être prise en assemblée générale extraordinaire (AGE), qui nommera un liquidateur (généralement choisi parmi les gérants) chargé de vendre les biens immobiliers et de régler les dettes éventuelles de la SCI (article 1844-8 du Code civil).
Une fois les dettes réglées, la trésorerie restante est répartie entre les associés, proportionnellement à leur participation dans le capital (article 1844-9 du Code civil), et la SCI est radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette formalité met fin officiellement à l’existence juridique de la SCI.
